不動産の中間省略登記と所有権移転について解説

不動産の所有権移転に関する判例は多くありますが、今回は特に興味深い事例を取り上げます。
不動産の所有権が甲、乙、丙と順次移転したにもかかわらず、登記名義が依然として甲にある場合に、丙が甲に対して直接自己に移転登記を請求することはできるのか？
この問題に対する最高裁判所の判断を詳しく解説します。
【判例　最高裁判所第三小法廷　昭和40年9月21日】

事件の背景

登場人物の相関関係

• 甲
  不動産の最初の所有者。
• 乙
  甲から所有権を取得したが、登記名義変更を行わなかった中間者。
• 丙
  最終的な所有者であり、登記名義の変更を求めた人物。

時系列順での経緯

この事件の背景には、以下のような時系列での所有権の移転がありました。

1. 初期の所有者（甲）
   不動産の最初の所有者は甲でした。
2. 第一次移転（乙）
   甲から乙に所有権が移転しました。しかし、この時点で登記はまだ甲のままでした。
3. 第二次移転（丙）
   次に、乙から丙に所有権が移転しましたが、依然として登記名義は甲のままでした。

このように、所有権が甲から乙、そして乙から丙に順次移転したにもかかわらず、登記名義が甲のままであったことが問題となりました。

紛争の過程

丙は、自身が所有権を有しているにもかかわらず、登記名義が甲のままであるため、甲に対して直接自己への移転登記を請求しました。しかし、甲および乙の同意がないため、直接移転登記の請求は認められませんでした。この背景には、不動産登記法の規定が影響しています。

最高裁判所の判断

判決の核心部分

最高裁判所は次のように判断しました。「不動産の所有権が甲乙丙と順次移転したのに、登記名義は依然として甲にある場合には、丙が甲に対し直接自己に移転登記を請求することは、甲および乙の同意がないかぎり、許されない。」この判断に至る経緯を詳細に見ていきましょう。

判決理由の詳細

最高裁判所は、以下の理由で丙の直接移転登記請求を認めませんでした。

法解釈の原則

不動産登記法に基づき、所有権の移転が順次行われるべきであると解されます。これにより、以下の点が保証されます。

• 権利の公示機能
  登記簿は権利関係を公示する役割を果たし、第三者に対しても所有権の帰属が明確になります。これにより、売買や抵当権設定などの取引が安全かつ確実に行われることが期待されます。
• 取引の安全性
  所有権移転が順次行われることで、所有権の変動が透明化され、取引の安全性が確保されます。これは、不動産取引において非常に重要な要素です。
• 紛争の予防
  所有権の帰属が明確になることで、将来的な紛争の予防にもつながります。登記簿が正確に更新されることで、権利関係の混乱を避けることができます。

中間省略登記の例外性

中間省略登記は、あくまで例外的な便法であり、全ての登記名義人および中間者の同意がない限り認められません。

• 同意の必要性
  中間省略登記を行うには、すべての関係者（登記名義人および中間者）の同意が不可欠です。同意がない場合、法的に認められないことが明確にされています。
• 例外の適用条件
  中間省略登記が認められるのは、関係者全員の同意が得られた場合のみです。この条件が満たされない場合、所有権移転の手続きを省略することはできません。

事実関係の主張・立証の不足

本件では、登記名義人の同意についての主張・立証がなされていないため、丙の請求は棄却されました。

• 同意の主張・立証の不足
  本件では、丙が登記名義人（甲）の同意を得ていることを主張・立証していませんでした。このため、丙の請求は法的根拠を欠くものとされました。
• 法的要件の不備
  所有権移転の際には、関係者の同意が必要であり、その同意を証明することが求められます。これが欠けている場合、請求は認められないという判決が下されました。

まとめ

この判決は、所有権移転の際に適切な登記手続きを怠らないことの重要性を示しています。特に、中間省略登記が例外的な措置であることを再確認し、所有権の移転が順次行われるべきという基本原則を強調しています。登記手続きの正確な履行が、不動産取引の安全性と信頼性を確保するために不可欠であることが再確認されました。

この判決を理解することで、不動産取引における法的リスクを回避し、適切な手続きを行うことの重要性を再認識することができます。

最後に

今回は不動産の中間省略登記と所有権移転について解説しました。

今回は以上で終わります。
最後までご覧いただき、ありがとうございます。

この記事が民法について学びたい方の参考になれば幸いです。

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投稿記事 - 熊谷行政書士法務事務所　広島県広島市 (lo-kuma.com)

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