境界からの建物距離制限違反は合意があってもダメ？

境界からの建物の最低限の距離は法律で定められています。
では、この距離制限内に建物を建築する事を当事者同士で合意している場合はどうなるのでしょうか？
今回は境界からの建物距離制限を除外する合意の是非について解説します。

事例

Ａは自己所有の土地に建物を新築したいと考えている。
しかし、建築予定の建物の設計及び土地の形状上、建物の一部がＢの所有する隣地の境界から50㎝以内に侵入してしまうことが明らかになった。なお、Ａ及びＢの土地は防火地域又は準防火地域内ではない。そこで、ＡはＢと協議のうえ、土地境界から50㎝以内に建物を構築する合意を得たいと考えている。
このようなことは可能であろうか？

回答：不可能である

まず、法律上の境界からの建物の距離制限は以下の通りです。

（境界線付近の建築の制限）
第234条

1. 建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。

民法

このため、Ａが境界から50㎝以内に建物を建築することは民法234条1項に違反します。
また、建設基準法では特例措置として以下のような規定があります。

（隣地境界線に接する外壁）

第六十三条　防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

建築基準法

しかし、今回の事例ではＡ及びＢの土地は防火地域又は準防火地域外であるため、この条文の適用を受けることはできません。
このため、純粋に民法234条1項の規定によるべき案件となります。

民法234条1項は強行規定である

では、当事者同士の同意があれば、民法234条1項に反する建物の建築が可能なのでしょうか？
答えはノーです。
判例上、民法234条1項は強行規定であると解釈されています。
強行規定とは、当事者の意思に関係なく作用する規定のことです。そのため、例え同意があったとしても民法234条1項に違反した建築は許されません。（大阪地裁昭和63.9.28判決）

なぜ民法234条1項は強行規定なのか？

では、なぜ民法234条1項は強行規定なのでしょうか？
一見すると国民の財産権を不当に侵害している規定のようにも感じられます。これについては、明確な理由について記述した文献がありませんが、おそらく火災発生時の延焼防止であると解されます。あまりにも建物の距離が近接していると、一瞬で隣家に延焼し、かつ、消火活動で使用できる地積も狭小となります。このため、地域一体の安全を確保するためのやむを得ない規定であると言えるでしょう。

まとめ

境界からの建物の最低限の距離は法律で定められており、民法234条1項により50㎝以上の距離を保つ必要があります。例外規定は防火地域や準防火地域に限られるため、通常の土地では適用されません。この法律は強行規定であり、当事者同士の合意でも例外は認められません。これは火災発生時の延焼防止を目的であると解されており、地域全体の安全確保が重視されています。

最後に

今回は境界からの建物距離制限違反の合意の是非について解説しました。

今回は以上で終わります。
最後までご覧いただき、ありがとうございます。

この記事が民法について学びたい方の参考になれば幸いです。

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