事業用ビルの賃貸借契約と信義則の適用
kumagaisyoshi賃貸借契約が終わっても、転借人の権利は守られるのか？
事業用ビルの賃貸借契約が終了した場合に、転借人の権利がどうなるのかを巡る裁判がありました。この裁判の結果は、多くの賃貸借契約に影響を与える重要な判例となりました。
【判例 最高裁判所第一小法廷 平成14年3月28日】
目次
事件の背景
登場人物とその関係
この事件には以下の登場人物が関与しています。
- 被上告人
土地とビルの所有者。 - 訴外会社
ビルの賃貸・管理を行う会社。 - Ｆ
ビルの敷地の一部の元所有者。 - Ｇ
Ｆから転貸借契約に基づきビルの一部を借りている会社。
紛争の経緯
ビル建設と賃貸契約の開始
昭和50年、被上告人は訴外会社の提案に基づき、自身の所有する土地にビルを建設し、訴外会社に一括して賃貸する計画を立てました。ビルの建設費用には訴外会社からの建設協力金が充てられ、設計や施工も訴外会社の管理下で行われました。
転貸と再転貸の合意
ビルの一部は、訴外会社からＦに転貸され、Ｆはその部分をさらにＧに再転貸しました。Ｇは、この転貸借契約に基づき、ビル内で寿司販売店を経営していました。
賃貸借契約の終了通知
平成6年、訴外会社は採算が合わないことを理由にビルの賃貸借契約を更新しない旨を被上告人に通知しました。これに伴い、被上告人もＦおよびＧに対してビルの賃貸借契約が終了する旨を通知しました。
裁判の争点
賃貸借契約終了後の再転借人の権利
被上告人は、賃貸借契約が終了した後、Ｇに対してビルの明け渡しを求めました。しかし、Ｇは信義則に基づき、賃貸借契約の終了をもって転借人に対抗することはできないと主張しました。原審では、被上告人がＧに対して賃貸借契約の終了を対抗できると判断されました。しかし、最高裁判所はこれを覆しました。
裁判所の判断
信義則の適用
最高裁判所は、次の理由により、被上告人が賃貸借契約の終了をＧに対抗することは信義則上認められないと判断しました。
訴外会社との共同事業
被上告人は、ビルの建設および賃貸に関する知識や経験を持つ訴外会社と共同してビルを建設し、その全体を一括して賃貸していました。この賃貸借契約は、訴外会社が第三者に転貸することを前提としており、被上告人もこれを承諾していました。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第612条民法
- 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
- 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
再転借人の保護
Ｇは、ビルの立地条件の良さから、転貸借契約に基づいてビルの一部を占有し、重要な事業拠点として使用していました。被上告人が賃貸借契約の終了をもってＧに対抗することは、Ｇの正当な期待を裏切るものであり、信義則に反すると判断されました。
(基本原則)
民法
第1条
期間の満了と通知
訴外会社は、賃貸借契約の更新を行わないことを通知し、その結果として賃貸借契約が終了しました。しかし、これに被上告人の意志が関与する余地はありません。そのため、Ｇに対して賃貸借契約の終了を対抗することはできないとされました。
まとめ
この判例は、賃貸借契約が終了した場合でも、信義則に基づき再転借人の権利が保護されることを示した重要な判断です。賃貸借契約に関わるすべての当事者にとって、契約の内容や終了時の対応について慎重に検討する必要性を再認識させるものであり、今後の類似のケースにおいても重要な指針となるでしょう。
余談ではありますが、法律上、建物の借主は非常に手厚い保護を受けています。貸主側の都合で賃貸借契約を解除する際は、借主への事前通告が義務付けられています。
（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）
第34条借地借家法
- 建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。
- 建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から六月を経過することによって終了する。
最後に
今回は賃借人の権利と信義則について解説しました。
今回は以上で終わります。
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投稿記事 - 熊谷行政書士法務事務所 広島県広島市 (lo-kuma.com)
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