不動産の二重売買における所有権の対抗力と時効取得
kumagaisyoshi不動産取引において、二重売買が発生することは稀ではありません。このような状況では、どちらの買主が最終的に所有権を取得するのか、そして所有権取得の時効がどのように計算されるのかが重要な問題となります。
今回は、「不動産が二重に売買された場合において、買主甲がその引渡を受けたが、登記欠缺のため、その所有権の取得をもって、のちに所有権取得登記を経由した買主乙に対抗することができないときは、甲の所有権の取得時効は、その占有を取得した時から起算すべきものである。」という最高裁判例を解説します。
【判例 最高裁判所第二小法廷 昭和46年11月5日】
目次
事件の背景
登場人物と相関関係
- 甲（上告人）
最初の買主であり、土地の引渡しを受けて占有していたが登記はしていなかった。 - 乙（被上告人）
第二の買主であり、所有権移転登記を受けた。 - Ｄ
土地の元所有者。 - Ｅ
Ｄの代理人として甲に土地を売却。 - Ｆ
Ｄの死亡後にその相続人から土地を購入し、乙に譲渡。 - ＧおよびＨ
Ｄの相続人。 - Ｉ
Ｆから土地を購入し、乙に譲渡。
紛争の経緯
1952年1月26日
甲（上告人）は、Ｄの代理人Ｅから土地を購入しました。甲は1952年2月6日にこの土地の引渡しを受け、その後も占有を続けましたが、登記は行っていませんでした。この段階で、甲は土地を事実上所有していたものの、登記がないために第三者に対抗することはできませんでした。
1958年12月17日
Ｆは、Ｄの死亡後、その相続人であるＧおよびＨから同じ土地を購入しました。この時点で、甲はすでに土地を占有していましたが、登記を行っていないため、Ｆは土地の購入と同時に所有権移転登記を行いました。これにより、Ｆは第三者に対しても土地の所有権を主張できるようになりました。
1959年6月9日
その後、Ｆは土地をＩに対し買掛代金債務の代物弁済として譲渡しました。Ｉは土地を受け取ったものの、所有権移転登記は行わずにそのまま保持していました。そして、Ｉから土地を購入した乙（被上告人）は、登記の簡略化のため、直接Ｆから所有権移転登記を受けました。これにより、乙は土地の新たな登記上の所有者となりました。
この経緯により、甲が土地を事実上所有していたにもかかわらず、登記を行っていなかったために、乙が登記によって所有権を取得することができました。このことが原因で、甲と乙の間で土地の所有権を巡る紛争が発生しました。
裁判所の判断
二重売買における所有権の対抗力
この事例では、甲が最初に土地を購入し引渡しを受けて占有を開始したが、登記をしていなかったため、その後に同じ土地を購入し登記を行った乙に対して所有権を主張できない状況が生じました。裁判所は、登記が所有権の対抗要件であるとし、乙の登記が有効であることを認めました。
時効取得の起算点
最高裁判所は、甲の所有権取得時効の起算点を、占有を開始した1952年2月6日とすべきであると判断しました。裁判所は、以下のように述べています。
- 所有権の移転
不動産の売買において、特段の意思表示がない限り、所有権は当事者間で直ちに買主に移転する。しかし、登記がない場合、第三者に対する対抗力はない。 - 占有の開始
甲が土地を占有し続けた事実をもって、民法第162条の定める時効取得が適用される。 - 時効期間
甲が占有を開始した1952年2月6日から10年の経過をもって、土地の所有権を時効によって取得する。
民法
- 20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
- 10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
まとめ
この判例は、不動産の二重売買における所有権の対抗力と時効取得の問題について重要な示唆を与えます。具体的には、登記の欠缺により所有権を主張できない場合でも、占有を開始した時点から時効期間を計算することで、最終的に所有権を取得する可能性があることを示しています。これにより、不動産取引における法的リスクを理解し、適切な対策を講じることが重要となります。
最後に
今回は不動産の二重売買における所有権の対抗力と時効取得について解説しました。
今回は以上で終わります。
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投稿記事 - 熊谷行政書士法務事務所 広島県広島市 (lo-kuma.com)
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